임대차 보증금

전세·월세가 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때, 무엇부터 해야 하나요

이 글은 「내용증명」 절차의 한 부분입니다

조정현 변호사법무법인 도전 · 채권추심 · 민사집행

직통 전화

계약 기간이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 이사 날짜를 정하기 전에 임차권등기명령부터 확인하셔야 합니다. 보증금을 받지 못한 채 먼저 이사하면, 그 집에 대한 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있기 때문입니다. 그다음 내용증명으로 반환을 요구하고, 그래도 주지 않으면 지급명령이나 소송으로 집행권원을 받아 집주인 재산에 강제집행을 합니다.

계약이 정말 끝났는지부터 확인합니다

보증금 반환을 요구하려면 먼저 임대차가 끝났어야 합니다. 주택은 다음 셋 중 어디에 해당하는지에 따라 끝나는 날이 다릅니다.

묵시적으로 갱신된 상태라면 세입자는 언제든 해지를 알릴 수 있지만, 효력은 집주인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 생깁니다. 그래서 문자나 카카오톡으로 알렸다면 집주인이 읽은 화면을 캡처해 두고, 통지일부터 3개월 뒤 날짜를 계약이 끝나는 날로 잡습니다.

「새 세입자 구해지면 줄게」는 집주인 사정입니다

집주인이 「다음 세입자가 들어와야 돈이 생긴다」고 말하는 경우가 가장 많습니다. 그러나 보증금을 돌려줄 의무는 계약이 끝나면 생기고, 새 세입자를 구했는지와는 관계가 없습니다. 계약서에 「새 임차인이 들어오면 반환한다」는 특약을 따로 적지 않았다면, 집주인은 그 사정을 이유로 반환을 미룰 수 없습니다.

다만 보증금 반환과 집을 비워 주는 것은 동시에 이행할 관계입니다(민법 제536조). 세입자가 계속 그 집에 살고 있으면 집주인은 「집을 비워 주면 돈을 주겠다」고 맞설 수 있고, 이 상태에서는 반환이 늦어도 집주인이 지연이자를 물지 않습니다. 반대로 세입자가 열쇠를 넘기고 짐을 뺄 준비가 됐다는 뜻을 분명히 알렸는데도 집주인이 돈을 주지 않으면, 그때부터 지연 책임이 생깁니다. 집주인에게 알리지 않고 짐만 빼서 나간 경우에는 집을 넘겨주려 했다고 인정되지 않을 수 있으니, 이사 날짜와 열쇠 반환 의사를 문자로 남겨 두셔야 합니다.

집주인이 「새 세입자가 들어오지 않으면 줄 수 없다」고 분명히 밝혔다면 사정이 다릅니다. 이때는 세입자가 집을 비워 주겠다고 따로 알리지 않아도, 반환이 늦어진 데 대한 손해배상을 청구할 수 있다고 본 대법원 판결이 있습니다(대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다321973 판결). 그래서 집주인의 그런 말은 문자나 녹음으로 남겨 두는 것이 좋습니다.

이사 전에 임차권등기명령을 받아 둡니다

새 집으로 옮겨야 하는데 보증금을 아직 못 받았다면, 이사하기 전에 법원에 임차권등기명령을 신청합니다(주택임대차보호법 제3조의3). 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못한 세입자는 집주인 동의 없이 혼자 신청할 수 있습니다.

가장 많이 하는 실수가 법원 결정만 보고 바로 이사하는 것입니다. 등기 전에 집을 비우면 원래의 대항력은 사라지고, 나중에 등기가 되어도 그 등기일부터 새로 생길 뿐 예전 순위로 돌아가지 않습니다(대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결). 그 사이에 집주인이 근저당을 설정했다면 그보다 뒤 순위가 됩니다. 등기부등본을 떼어 「주택임차권」이 올라간 것을 확인한 뒤에 짐을 빼셔야 합니다.

임차권등기를 해 두었다고 집주인이 등기를 먼저 지워 달라고 요구할 수는 없습니다. 대법원은 보증금 반환이 먼저이고, 임차권등기 말소는 그 뒤라고 판단했습니다(대법원 2005다4529).

지연이자는 언제부터, 얼마나 붙나요

집주인이 반환을 늦춘 데 책임이 있는 때부터 지연손해금이 붙습니다. 비율은 두 단계입니다.

예를 들어 보증금 1억 원을 계약 종료 뒤 6개월 동안 받지 못했다면, 연 5%로 약 250만 원입니다. 법원에 청구서가 송달된 다음 날부터는 연 12%로 계산되어 한 달에 100만 원씩 늘어납니다. 다만 집주인이 공제 금액 등을 다툴 만한 상당한 이유가 있다고 법원이 보면, 그 범위에서는 판결 선고 때까지 연 12%가 적용되지 않을 수 있습니다(같은 법 제3조 제2항). 또 앞에서 설명한 것처럼 세입자가 집을 비워 주거나 비워 줄 준비를 알리기 전에는 이 이자가 시작되지 않는다는 점을 함께 보셔야 합니다. 정확한 금액은 지연손해금 계산기에 날짜와 금액을 넣어 확인할 수 있습니다.

보증금 금액에 따라 쓰는 절차가 다릅니다

집주인이 연락을 받지 않거나 계속 미루면, 법원에서 집행권원(강제집행을 할 수 있는 근거 문서)을 받아야 합니다. 보통 아래 순서로 갑니다.

1. 내용증명 — 반환 기한과 지연이자 청구를 문서로 남깁니다. 다툼이 없는 집주인은 이 단계에서 돌려주는 경우가 있습니다.
2. 지급명령 — 집주인이 보증금 금액 자체를 다투지 않을 때 씁니다. 서류만으로 진행되고, 송달 뒤 2주 안에 이의가 없으면 확정되어 판결과 같은 효력이 생깁니다.
3. 보증금 반환 소송 — 집주인이 원상복구비·연체 차임 공제 등을 주장하며 금액을 다툴 때 씁니다. 주택 보증금 반환 소송에는 보증금 액수와 관계없이 소액사건심판법의 일부 규정(변론 기일 지정, 판결 이유 생략 등)이 준용되어 절차가 간단해집니다(주택임대차보호법 제13조).
4. 강제집행 — 확정된 지급명령이나 판결로 집주인의 예금·급여를 압류하거나, 그 집을 경매에 넘깁니다.

이와 별개로, 월세 보증금처럼 청구 금액이 3천만 원 이하인 사건은 그 자체로 소액사건이 됩니다(소액사건심판법 제2조, 소액사건심판규칙 제1조의2). 소액사건은 변론 한 번으로 끝나는 경우가 많아, 금액이 작다고 포기할 이유가 없습니다.

원상복구비를 핑계로 공제하겠다고 할 때

집주인이 「벽지·바닥이 상했다」며 큰 금액을 빼겠다고 하는 경우도 많습니다. 세입자가 돌려줄 의무가 있는 것은 자기가 들어온 뒤 생긴 손상이고, 오래 살면서 생기는 자연스러운 낡음까지 물어 줄 의무는 없습니다. 그래서 입주할 때 찍은 사진이 있으면 가장 강한 근거가 됩니다. 없더라도 이사 나오는 날 집 전체를 영상으로 찍어 두면, 공제 금액을 다툴 때 쓸 수 있습니다.

조정현 변호사가 맡았던 사건 중에는 집주인이 원상복구가 미흡하다며 보증금 5천만 원 전체를 거부했으나, 실제 손상분 소액만 공제하고 나머지를 돌려받은 사건이 있습니다. 공제 주장이 있다고 보증금 전체를 묶어 둘 수 있는 것은 아닙니다.

보증금 반환 청구권의 시효

보증금 반환 청구권은 10년의 소멸시효에 걸립니다. 다만 대법원은 계약이 끝난 뒤에도 세입자가 보증금을 받기 위해 그 집에 계속 살고 있는 동안에는 시효가 진행하지 않는다고 판단했습니다(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224 판결). 이미 이사를 나왔다면 그때부터 시효를 계산하므로, 오래 미뤄 두지 않는 편이 안전합니다.

정리하면

• 계약이 끝나는 날을 먼저 정합니다. 묵시적 갱신이면 해지 통지 후 3개월입니다.
• 「새 세입자가 구해지면」은 특약이 없으면 반환을 미룰 이유가 되지 않습니다.
• 보증금을 못 받고 이사해야 하면, 등기부에 임차권등기가 올라간 것을 확인한 뒤 이사합니다.
• 지연이자는 세입자가 집을 비워 주거나 그 준비를 알린 뒤부터, 연 5%, 송달 다음 날부터 연 12%입니다.
• 금액을 다투지 않으면 지급명령, 다투면 소송, 확정되면 강제집행 순서로 갑니다.

근거 주택임대차보호법 제3조의3, 주택임대차보호법 제6조의3, 주택임대차보호법 제6조, 주택임대차보호법 제6조의2, 주택임대차보호법 제13조, 민법 제536조, 민법 제379조, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항·제2항, 민법 제654조, 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결, 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다321973 판결, 소액사건심판법 제2조, 대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 2016다244231 판결, 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결, 대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다39720 판결, 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결

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